La « nouvelle loi sur l’indivision 2020 » désigne surtout des règles permettant, dans certaines successions, d’agir avec l’accord de coindivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis. Elle ne supprime pas tous les blocages : la vente, l’occupation du bien et le partage restent encadrés par le Code civil et souvent par le notaire.
« On ne peut rien faire tant que mon frère refuse », j’entends cette phrase très souvent quand une maison de famille reste bloquée après une succession. À Auch comme dans beaucoup de villages du Gers, une ferme, une maison ancienne ou même un ensemble de meubles peuvent cristalliser des tensions pendant des mois. Je m’appuie ici sur des situations très concrètes : qui peut vendre, qui peut occuper le bien, qui paie les frais, et ce que change réellement depuis 2020 la règle souvent résumée par la majorité des 2/3 des droits indivis.
En bref : les réponses rapides
Nouvelle loi sur l'indivision 2020 : ce qui a vraiment changé
Depuis 2020, la règle la plus commentée en matière d’indivision succession tient à ceci : dans certains dossiers, des coindivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis peuvent faire avancer une vente ou certains actes, sans laisser un seul héritier bloquer la situation pendant des années. L’idée n’est pas de priver un proche de ses droits, mais de faciliter la gestion d’un bien immobilier hérité lorsque la succession s’enlise.
La formule nouvelle loi sur l'indivision 2020 est pratique, mais elle simplifie trop. En réalité, il n’existe pas un texte isolé portant ce nom dans le Code civil. On parle plutôt d’un ensemble de règles, souvent relues à la lumière des successions conflictuelles, des réformes antérieures et de leur application concrète entre 2020 et 2025. Le socle reste celui des articles 815 à 815-18, consultables sur Legifrance. Leur principe cardinal n’a pas changé : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Autrement dit, chacun peut demander à sortir de l'indivision, soit par un partage amiable, soit par une vente, soit par le rachat de sa part par un autre héritier. Chez nous, dans le Gers, cela vise souvent une maison de bourg à Auch, une ferme entre Nogaro et Aire-sur-l’Adour, ou un ensemble plus délicat avec meubles anciens, dépendances et terres attenantes.
Le point qui trouble le plus les familles tient à la majorité. Les 2/3 des droits indivis ne se calculent pas au nombre de personnes, mais à la valeur des parts détenues dans la succession. Trois héritiers ne possèdent donc pas forcément chacun un tiers. Exemple simple : l’un détient 50 %, les deux autres 25 % chacun. Deux personnes sur trois peuvent être d’accord, sans atteindre les 2/3 ; à l’inverse, un seul héritier à 70 % peut peser davantage que deux autres réunis. Cette logique est essentielle lorsque le notaire examine un projet de vente, un mandat, des travaux conservatoires ou une opposition. En pratique, le notaire vérifie les droits de chacun, notifie les décisions, encadre les délais et sécurise la procédure. Cela évite qu’une maison vide, avec tomettes, poutres en chêne et toiture fatiguée, se dégrade pendant que les héritiers s’épuisent.
Ce thème a beaucoup circulé dans les contenus immobiliers entre 2020 et 2025 parce que les familles cherchent des réponses concrètes : peut-on vendre, qui paie les frais, qui occupe le bien, combien de temps attendre ? La réponse reste nuancée. La majorité qualifiée ne permet pas tout, et elle n’efface ni le droit d’information des autres indivisaires, ni le rôle du juge en cas de blocage sérieux. Mais elle a changé l’équilibre psychologique des dossiers. Un cohéritier ne peut plus compter aussi facilement sur l’inertie pour figer un partage. Dans mon métier, je le vois souvent avec des maisons anciennes : mieux vaut arbitrer tôt entre maintien temporaire, rachat des parts ou vente proprement menée, plutôt que laisser dormir un patrimoine familial jusqu’à l’usure des lieux et des liens.
Que veut dire exactement 2/3 des droits indivis ?
Les 2/3 des droits indivis ne désignent pas le nombre de personnes, mais le poids réel de leurs parts dans le bien. En indivision, deux héritiers peuvent suffire s’ils totalisent plus de 66,66 % des droits, tandis que deux personnes sur trois peuvent aussi ne pas atteindre ce seuil.
Prenons un cas simple. Un héritier possède 50 %, les deux autres 25 % chacun. Si le premier s’accorde avec l’un des deux autres, ils réunissent 75 % des droits indivis : le seuil des 2/3 est franchi. En revanche, si l’on avait quatre héritiers à 40 %, 20 %, 20 % et 20 %, deux personnes seulement peuvent ne représenter que 40 % ou 60 %. Tout se joue donc sur la quote-part, pas sur la majorité des voix. Sur le terrain, dans une maison de famille à Auch ou près de Nogaro, cette nuance évite bien des malentendus : être plus nombreux ne suffit pas si les droits restent minoritaires.
Comment fonctionne l'indivision au quotidien après une succession
Comment fonctionne l'indivision au juste ? Après une succession, chaque héritier détient une quote-part du bien, jamais une chambre, une grange ou l’étage sur rue. Les décisions se partagent selon leur gravité, tandis que taxe foncière, assurance, charges et éventuels revenus se répartissent selon les droits de chacun.
Dans une maison en indivision entre frère et sœur, chacun est propriétaire de l’ensemble, à hauteur de sa part. Aucun ne peut dire : la cuisine est à moi ou le pigeonnier m’appartient. C’est la règle la plus mal comprise. Pour savoir qui peut vivre dans une maison en indivision, il faut regarder l’usage réel du bien et l’accord entre indivisaires. Si un frère s’installe seul dans l’ancienne maison familiale près de Nogaro, avec ses dépendances, son vieux vaisselier gascon et ses menuiseries en chêne, il occupe tout ou partie du bien commun. Cet usage exclusif peut ouvrir droit à une indemnité d'occupation si la sœur ne peut plus en profiter librement. Le montant n’est pas une punition. C’est une compensation, souvent fixée amiablement ou discutée avec le notaire, selon l’état de la maison, sa surface habitable, ses annexes et le marché local.
Au quotidien, les dépenses suivent la même logique proportionnelle. La taxe foncière en indivision se paie entre héritiers selon leurs droits, tout comme l’assurance propriétaire, les frais de sécurisation et les grosses réparations nécessaires. Si la toiture d’une maison gasconne vers Aire-sur-l'Adour prend l’eau, si la charpente en chêne fléchit ou si une fenêtre ancienne laisse entrer la pluie, on parle souvent d’actes conservatoires : ils servent à éviter l’aggravation du dommage et un indivisaire peut les faire engager. L’entretien courant, la tonte, le ramonage, la remise en peinture simple ou la révision d’une chaudière relèvent plutôt de l’administration. En revanche, vendre la maison, donner un meuble de famille, hypothéquer le bien ou abattre une dépendance ancienne touche à la disposition, donc à des règles plus strictes. En pratique, à Auch, je vois souvent les tensions naître moins sur le principe que sur les factures oubliées, les meubles laissés sur place et les travaux lancés sans accord écrit.
| Situation | Règle pratique en indivision |
|---|---|
| Propriété du bien | Chaque héritier possède une part abstraite de toute la maison, jamais une pièce déterminée. |
| Occupation du logement | Usage possible avec accord ; occupation privative durable = possible indemnité d'occupation. |
| Taxe foncière et assurance | Répartition selon les quotes-parts, sauf accord différent entre indivisaires. |
| Travaux urgents | Admis pour conserver le bien : bâchage de toiture, mise hors d’eau, fermeture d’une porte forcée. |
| Vente ou partage | Le notaire dresse l’inventaire, évalue maison et meubles, puis organise les options de partage ou de rachat. |
Le notaire n’est pas là seulement pour signer l’acte final. Il recense les biens, estime la maison, parfois les armoires en noyer, les tables de ferme, les buffets rustiques restés dans les pièces, et remet de l’ordre dans les comptes. Une convention d'indivision peut aussi apaiser la période transitoire. Elle fixe qui occupe, qui entretient, qui avance les frais, comment sont gérés les loyers éventuels et pour combien de temps l’indivision est maintenue. C’est souvent salutaire quand la maison n’est pas encore vendue, qu’un héritier envisage de racheter les parts, ou que la fratrie veut garder quelques saisons cette bâtisse de famille avant le partage.
Comment sortir de l'indivision sans vendre à n'importe quel prix
Pour sortir de l’indivision sans vendre à la hâte, plusieurs voies existent : vente amiable du bien, rachat par un proche avec soulte, vente des droits indivis, ou demande de partage. Le bon choix dépend de la valeur réelle du bien, de l’entente familiale, des frais notariés et du délai acceptable pour débloquer la succession.
En pratique, comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ? On commence par une estimation sérieuse. Pas seulement la maison. Une ferme à Nogaro, une maison de bourg à Aire-sur-l’Adour ou une ancienne métairie près d’Auch peuvent cacher une vraie valeur dans les dépendances, les terres, un atelier, ou du mobilier resté en place. Une armoire gasconne en noyer, une table de ferme en orme, des coffres en chêne chevillé ou des fauteuils paillés changent l’équilibre du partage. J’insiste souvent sur ce point : une bonne estimation des meubles anciens évite de brader l’immobilier pour compenser ensuite dans l’urgence. Si un indivisaire veut garder la maison, il peut racheter les parts des autres et verser une soulte. Si personne ne veut conserver, la vente amiable reste la voie la plus nette. En amiable, quelques mois suffisent souvent, acte notarié compris, si les héritiers avancent ensemble.
La question revient sans cesse : un héritier peut-il bloquer la vente ? Oui, parfois. Non, pas toujours. Si tous veulent vendre, la vente amiable se fait classiquement chez le notaire. Si un seul refuse, la règle a été assouplie depuis 2020 dans certains dossiers successoraux : des indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis peuvent engager la procédure, sous contrôle formel et avec notification aux autres. Cela ne veut pas dire vendre librement, ni à n’importe quel prix. Le notaire doit informer l’héritier opposant, respecter les délais, et la vente doit rester cohérente avec le marché local. Une maison ancienne mal expertisée se négocie mal ; je l’ai vu autour d’Auch, quand un chai, une grange ou un lot de meubles rustiques n’étaient même pas intégrés à la discussion. Si le refus persiste ou si le cadre légal n’est pas réuni, il faut alors provoquer le partage d’une indivision par une autre voie.
Cette autre voie, c’est le partage amiable ou, à défaut, le partage judiciaire. Le partage amiable permet de répartir séparément l’immobilier et les meubles : l’un garde la maison, l’autre reçoit une part plus forte en liquidités, en terres, ou en mobilier estimé. C’est souvent la meilleure manière de préserver la mémoire familiale sans figer le conflit. Un héritier peut aussi céder ses droits indivis aux autres, ou même à un tiers, mais cette solution reste délicate car elle fait entrer un nouvel acteur dans la succession. Quand aucun accord ne tient, le tribunal judiciaire tranche. Le délai s’allonge alors nettement : un dossier simple peut déjà prendre de longs mois, parfois bien plus d’un an. Le judiciaire coûte davantage, use les liens familiaux et aboutit souvent à une vente moins sereine. Entre vendre vite, louer temporairement, conserver quelques années ou répartir meubles et maison séparément, le bon arbitrage patrimonial est presque toujours celui qui repose sur une valeur juste, pas sur la fatigue du conflit.
Les 4 solutions les plus courantes pour débloquer une indivision
Pour sortir d’une indivision, quatre voies reviennent presque toujours : vendre le bien, faire racheter les parts par un héritier, céder ses droits indivis à un tiers ou demander un partage judiciaire. La bonne option dépend du bien, des liquidités disponibles, du délai accepté et du niveau de conflit familial. C’est très concret.
La vente du bien convient quand personne ne peut assumer la maison, une ferme à colombages ou ses frais. Avantage : on transforme vite un patrimoine bloqué en argent partageable. Limite : il faut s’accorder sur le prix, parfois après expertise, comme pour une bâtisse ancienne à Auch ou près de Nogaro. Le rachat par un héritier est plus souple. Il préserve le bien familial, meubles compris, mais suppose un financement solide. Vendre ses parts peut dépanner. Pourtant, l’acheteur est rare et la décote fréquente. Le partage judiciaire, lui, tranche. Utile quand tout est figé. Mais c’est la voie la plus lente, la plus coûteuse et souvent la plus conflictuelle.
Frais, délais et points de vigilance : ce qu'il faut anticiper avant de décider
Quel coût pour sortir d'une indivision ? Il dépend surtout de la valeur du bien, des actes du notaire, du droit de partage, de la publicité foncière et, s'il y a conflit, de l'avocat. Plus l'accord familial arrive tôt, plus la sortie est rapide, simple et moins coûteuse.
En pratique, les frais de notaire indivision varient selon l'opération : vente du bien, rachat de soulte par un cohéritier, ou partage pur et simple. À cela s'ajoutent les débours, la contribution de sécurité immobilière et les formalités de publicité foncière. Une expertise peut aussi être utile. C'est souvent le point de départ d'un accord solide, surtout pour une maison gasconne à colombages, une ferme en pierre ou un ensemble de meubles de famille. Dans le Gers, j'ai vu à Auch comme à Nogaro des successions bloquées pour quelques milliers d'euros mal anticipés. Le droit de partage indivision 2022 a été présenté comme en baisse dans plusieurs publications ; mieux vaut pourtant vérifier le taux exact à la date de l'acte auprès du notaire ou des sources officielles. La fiscalité dépend ensuite du schéma retenu. Une plus-value peut surgir en cas de vente. Une soulte, elle, change le calcul.
Combien de temps pour sortir de l'indivision ? En droit, on peut rester en indivision longtemps, car nul n'est tenu d'y demeurer mais personne n'est forcé de partager dans l'urgence hors décision ou accord. En pratique, attendre coûte cher. Une maison fermée dans le Sud-Ouest se fatigue vite : humidité par capillarité dans les murs, tuiles de couverture canal qui glissent, menuiseries en chêne ou en orme qui travaillent, serrurerie qui fige. Le mobilier rustique aussi souffre. Une armoire gasconne laissée dans une pièce non ventilée perd de l'éclat, parfois de la valeur. Si le désaccord s'installe, les frais d'avocat et les délais judiciaires allongent tout. Et le bien se dégrade pendant ce temps.
En cas de décès d'un indivisaire, et plus encore de décès d'un indivisaire avec héritier, l'indivision peut se compliquer par strates successives. Plus il y a de branches familiales, plus la décision devient lente. Ma méthode est simple : conserver si le bien est utilisé et entretenu, racheter si le budget suit, vendre si la charge devient lourde, partager les meubles et souvenirs avant que la maison ne se referme.
comment sortir de l'indivision entre frere et soeur
Pour sortir de l’indivision entre frère et sœur, plusieurs solutions existent : vendre le bien, le partager matériellement si c’est possible, ou faire racheter votre part par l’autre indivisaire. En cas de désaccord, un notaire peut organiser la procédure et, si besoin, le tribunal peut être saisi. Depuis la nouvelle loi sur l'indivision 2020, certaines ventes sont facilitées sous conditions.
combien de temps pour sortir de l'indivision
Le délai pour sortir de l’indivision dépend surtout de l’accord entre les indivisaires. À l’amiable, quelques semaines à quelques mois peuvent suffire avec le notaire. En cas de conflit, la procédure judiciaire peut durer bien plus longtemps, parfois plus d’un an. La nouvelle loi sur l'indivision 2020 a simplifié certains cas, mais elle ne supprime pas les blocages familiaux.
que veut dire 2/3 des droits indivis
Les 2/3 des droits indivis correspondent à la majorité des parts détenues dans un bien en indivision. Concrètement, si un ou plusieurs indivisaires possèdent ensemble au moins 66,67 % des droits, ils peuvent, dans certains cas prévus par la loi, demander la vente du bien malgré l’opposition des autres. Cette règle est au cœur de la nouvelle loi sur l'indivision 2020.
comment fonctionne l'indivision
L’indivision signifie que plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, chacune pour une quote-part. Aucun indivisaire ne possède une pièce précise, mais une part de l’ensemble. Les décisions importantes se prennent selon des règles de majorité ou à l’unanimité selon les actes. En pratique, je conseille toujours de clarifier l’usage du bien et les charges dès le départ.
Quel coût pour sortir d'une indivision ?
Le coût pour sortir d’une indivision varie selon la valeur du bien et la solution retenue : partage, rachat de soulte ou vente. Il faut prévoir frais de notaire, droit de partage, éventuels frais d’expertise et parfois avocat en cas de litige. En pratique, le montant peut être significatif. Mieux vaut demander une estimation précise au notaire avant d’engager la procédure.
Qui peut vivre dans une maison en indivision ?
En principe, chaque indivisaire peut utiliser le bien, à condition de respecter les droits des autres. Si un seul occupe la maison en indivision, il peut devoir verser une indemnité d’occupation, surtout si cette jouissance prive les autres d’usage. Pour éviter les tensions, il est préférable de fixer par écrit les conditions d’occupation, idéalement avec l’aide d’un notaire.
Comment provoquer le partage d'une indivision ?
Pour provoquer le partage d’une indivision, il faut d’abord demander un partage amiable chez le notaire. Si aucun accord n’est trouvé, l’un des indivisaires peut saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire. Le principe reste simple : nul n’est tenu de rester dans l’indivision. La nouvelle loi sur l'indivision 2020 facilite certains dossiers, mais n’évite pas toujours le recours au juge.
Comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ?
Entre frère et sœur, sortir de l’indivision passe souvent par trois options : vendre le bien, le partager, ou faire racheter la part de l’un par l’autre avec versement d’une soulte. Si le dialogue est bloqué, le notaire reste la première étape. En cas d’échec, une action judiciaire est possible. La nouvelle loi sur l'indivision 2020 peut aider si 2/3 des droits sont réunis.
Avant de laisser une indivision s’enliser, il faut poser les chiffres, les droits de chacun et l’objectif réel : vendre, racheter des parts ou conserver temporairement le bien. La règle des 2/3 peut débloquer certaines situations, mais elle ne règle pas tout seule. En pratique, un rendez-vous chez le notaire avec estimation du bien, inventaire des meubles et calcul des frais permet souvent d’éviter des mois de conflit et de prendre une décision plus sereine.
Mis à jour le 06 mai 2026
